양도소득세율 (세율표, 양도소득세 자동계산, 부동산, 주식)

안녕하세요! 오늘은 2025년 최신 기준으로 꼭 알아야 하는 양도소득세율에 대해 자세히 정리해 보겠습니다. 주택, 토지, 상가, 주식 등 자산을 매도할 때 적용되는 세율은 종류와 조건에 따라 달라서 미리 확인하지 않으면 예상치 못한 세금을 내야 할 수도 있어요.

특히 다주택 여부나 보유 기간, 거래 금액에 따라 가산세율이나 공제가 달라 계산이 조금 복잡합니다. 이번 글에서는 양도소득세율을 중심으로 사례와 함께 쉽고 구체적으로 설명드릴게요.

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1. 2025년 양도소득세율 기본 구조

2025년 양도소득세율은 소득세율과 동일한 누진세 구조를 가지고 있습니다. 마치 전기요금 누진제처럼, 소득이 많아질수록 높은 세율이 적용되는데요. 과세표준 구간별 세율과 누진공제를 정리하면 아래와 같습니다.

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1,200만 원 이하: 세율 6%, 누진공제 0원
4,600만 원 이하: 세율 15%, 누진공제 108만 원
8,800만 원 이하: 세율 24%, 누진공제 522만 원
1억 5천만 원 이하: 세율 35%, 누진공제 1,490만 원
3억 원 이하: 세율 38%, 누진공제 1,940만 원
5억 원 이하: 세율 40%, 누진공제 2,540만 원
10억 원 이하: 세율 42%, 누진공제 3,540만 원
10억 원 초과: 세율 45%, 누진공제 6,540만 원

예를 들어, 양도차익이 8천만 원이라면 세율 24%를 적용받아 세금은 약 1,398만 원 정도 나오고, 2억 원의 양도차익에는 세율 35% 적용으로 세금이 약 5,510만 원 발생합니다. 과세표준 구간 경계에 걸릴 경우, 증빙비용을 잘 활용하면 절세 효과가 꽤 크니 참고하세요.

2. 주택 양도소득세율과 비과세 조건 🏠

주택의 경우, 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과세, 장기보유특별공제 등 조건에 따라 세율이 크게 달라집니다.

1세대 1주택 비과세:
2년 이상 보유, 조정대상지역은 2년 이상 거주 요건 포함, 실거래가 12억 원 이하인 경우 전액 비과세
다주택자 중과세:
2주택 보유 시 기본세율 + 20%p, 3주택 이상 보유 시 기본세율 + 30%p
장기보유특별공제:
1세대 1주택자가 보유와 거주 요건을 충족하면 최대 80%까지 공제

예시로 서울 아파트를 15억 원에 매도하면 12억 원까지는 비과세, 나머지 3억 원만 과세됩니다. 다주택자가 조정대상지역의 아파트를 매도할 경우에는 기본세율 35%에 30%p 중과세가 붙어 상당한 세금이 발생할 수 있어요. 임대사업자 등록이 말소된 경우 비과세 요건이 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다.

3. 토지와 상가 등 부동산 양도소득세율 🏢🌱

주택 외 자산의 경우, 사업용 여부와 용도가 세율을 결정하는 중요한 기준입니다.

일반 토지: 기본세율 적용
비사업용 토지: 기본세율 + 10%p 가산
농지: 8년 이상 직접 경작 시 전액 감면 가능
상가·오피스텔: 기본세율 적용, 비과세 혜택 없음

예를 들어, 비사업용 토지 양도차익 2억 원은 38% + 10%p, 즉 약 48% 세율이 적용됩니다. 농지를 10년 이상 경작한 후 매도하면 전액 감면되므로 장기적으로 농지를 직접 경작하거나 용도를 전환하는 전략이 절세에 큰 도움이 됩니다.

4. 주식과 해외주식 양도소득세율 📈

주식의 경우, 상장주식과 비상장주식, 해외주식에 따라 세율과 과세 방식이 달라집니다.

상장주식: 소액주주는 과세 없음, 대주주는 보유 지분율과 평가액 기준 충족 시 과세
비상장주식: 기본세율 적용, 양도차익이 크면 세 부담 큼
해외주식: 연 250만 원 기본공제 후 22% 분리과세, 홈택스를 통해 신고 필요

예를 들어, 테슬라 주식으로 300만 원 차익이 발생하면 250만 원 공제 후 50만 원에 대해서만 과세되어 세금 약 11만 원이 나옵니다. 해외 ETF 1,000만 원 차익은 250만 원 공제 후 750만 원에 대해 세금 약 165만 원 발생합니다. 환율 변동에 따라 세액이 달라질 수 있으니 해외주식 거래 시 주의해야 해요.

5. 양도소득세율 체크 포인트

보유 기간과 거주 요건을 확인해 비과세 여부를 꼭 체크
다주택자 중과세율을 적용받는지 확인
토지·농지 용도 전환이나 경작 여부를 기록해 절세 활용
주식 양도차익과 해외주식 환율 변동을 고려
증빙자료 확보로 과세표준 구간을 조정해 세액 절감 가능

2025년 양도소득세율은 이렇게 자산 유형과 보유 조건, 거래 금액에 따라 달라집니다. 미리 꼼꼼하게 계산하고 전략을 세우면, 세금 부담을 크게 줄일 수 있어요. 양도 계획이 있다면 오늘 정리한 사례와 세율 정보를 참고해 꼭 준비하시길 바랍니다!

구분과세 대상/조건세율누진공제/가산세율비고/예시

기본 양도소득세율	과세표준 구간	세율	누진공제	-
1,200만 원 이하	–	6%	0원	–
4,600만 원 이하	–	15%	108만 원	–
8,800만 원 이하	–	24%	522만 원	양도차익 8천만 원 → 세금 약 1,398만 원
1억 5천만 원 이하	–	35%	1,490만 원	양도차익 2억 원 → 세금 약 5,510만 원
3억 원 이하	–	38%	1,940만 원	–
5억 원 이하	–	40%	2,540만 원	–
10억 원 이하	–	42%	3,540만 원	–
10억 원 초과	–	45%	6,540만 원	–
주택	1세대 1주택, 2년 이상 보유 (조정대상지역: 2년 거주 포함), 실거래가 12억 원 이하	비과세	–	전액 비과세
다주택자 2주택	–	기본세율 + 20%p	–	–
다주택자 3주택 이상	–	기본세율 + 30%p	–	–
장기보유특별공제	1세대 1주택 보유+거주 충족	최대 80% 공제	–	서울 아파트 15억 원 매도 → 12억 비과세, 3억만 과세
토지/상가 등 부동산	일반 토지	기본세율	–	–
비사업용 토지	–	기본세율 + 10%p	–	양도차익 2억 원 → 세율 48% 적용
농지	8년 이상 직접 경작	전액 감면	–	10년 경작 후 매도 → 세금 없음
상가/오피스텔	–	기본세율	–	비과세 없음
주식/해외주식	상장주식 소액주주	과세 없음	–	–
상장주식 대주주	지분율·평가액 기준 충족 시	기본세율 적용	–	–
비상장주식	–	기본세율 적용	–	양도차익 크면 세 부담 ↑
해외주식	연 250만 원 공제 후	22% 분리과세	–	테슬라 300만 원 차익 → 50만 원 과세, 세금 약 11만 원; 해외 ETF 1,000만 원 차익 → 세금 약 165만 원

Q1. 양도소득세율이란 무엇인가요?

양도소득세율은 주택, 토지, 상가, 주식 등 자산을 매도할 때 적용되는 세율을 말합니다. 2025년 기준으로 소득세와 동일한 누진세 구조를 따라, 양도차익이 클수록 높은 세율이 적용됩니다. 단순히 세율만 보는 것이 아니라, 보유 기간과 다주택 여부, 자산 종류에 따라 가산세율이나 공제 혜택이 달라집니다.

Q2. 주택 양도소득세율은 어떻게 되나요?

1세대 1주택자는 2년 이상 보유하고, 조정대상지역이면 2년 이상 거주 조건까지 충족하면 실거래가 12억 원 이하 주택은 전액 비과세가 가능합니다.
다주택자의 경우 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p 중과세가 붙습니다. 장기보유특별공제를 적용하면 최대 80%까지 세액 공제가 가능하므로, 보유 기간과 거주 여부를 잘 확인하는 것이 중요합니다.

Q3. 토지나 상가를 매도하면 어떤 세율이 적용되나요?

주택 외 부동산은 사업용 여부가 핵심입니다. 일반 토지는 기본세율이 적용되지만, 비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 가산됩니다.
농지는 8년 이상 직접 경작하면 전액 감면이 가능하고, 상가·오피스텔은 기본세율이 적용되며 비과세 혜택은 없습니다. 토지 용도를 전환하거나 농지 경작 기록을 남기면 향후 절세 효과가 커집니다.

Q4. 주식과 해외주식은 어떤 방식으로 과세되나요?

상장주식 소액주주는 과세가 없지만, 대주주는 보유 지분율과 평가액 기준을 충족하면 과세됩니다. 비상장주식은 기본세율이 적용되며, 양도차익이 크면 세 부담이 커집니다.
해외주식은 연 250만 원 기본공제를 받고, 나머지 차익에 대해 22% 분리과세가 적용됩니다. 홈택스 신고가 필요하며, 환율 변동에 따라 세액이 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.